不動産登記
不動産登記は、大事な財産の権利関係を公示して第三者に対抗するための制度です。
登記をしないうちに当事者に権利変動が生じると権利関係が複雑になったり、必要書類が集まらなかったり、余計な手間や時間、費用がかかったりします。
なお、令和６年４月１日から相続登記が義務化されます。また、住所を変更した場合も住所変更登記が令和８年４月１日から義務化されます。
いずれもこの登記を怠ると過料に処せられますので、権利変動や登記事項に変更が生じた場合は、早めにその登記をしておくことをお勧めします。
保存
家屋や社屋を新築した際に所有権は自分に又は自社にあるとして登記をするのが、所有権保存登記です。
親が新築した家だけど親名義に所有権保存の登記をすることなく亡くなった場合は相続人が直接相続人名義に所有権保存登記を申請します。
※居住用建物の場合、要件を満たせば登録免許税の軽減を受けられます。
売買
不動産売買の契約を締結して代金を支払うときは、代金は支払ったけれど名義変更がされていないというようなことを防ぐために、司法書士が取引に立会い、代金の支払いと同時に登記記録の名義変更の申請を行い、買主の方に所有権があることを公示して権利保全します。
※居住用建物の場合、要件を満たせば登録免許税の軽減を受けられます。
相続
不動産の名義人の方が亡くなられた際に、遺言や遺産分割、あるいは法定相続による名義変更の登記を行います。名義変更する際に必要な生前の遺言書作成や遺産分割協議書、相続関係説明図の作成、戸籍･除籍の取得等も行います。
令和６年４月１日から相続登記が義務化されます。
贈与
不動産を生前に贈与する場合、贈与契約書の作成から登記記録の名義変更の登記申請まで行います。配偶者控除や相続時精算課税制度などを利用できない場合は、高額の贈与税が課税されることがありますので事前に税務署や税理士にご確認ください。
交換
A所有の不動産とB所有の不動産を交換して名義変更することができます。この場合、不動産の価値が客観的に等価である必要はなく、主観的等価で可能です。
また、不動産と不動産だけでなく、不動産と金銭以外の財産権（賃借権や有価証券など）との交換も可能です。
財産分与
離婚後配偶者から財産分与として不動産を譲り受けた場合に登記記録の名義変更を行います。名義変更を確実に行うために、財産分与協議書を公正証書で作成したり、離婚届の作成と同時に名義変更に必要な書類を名義人に準備してもらいましょう。
持分放棄
持分放棄とは、ある不動産を二人以上の共有で所有しているときに、そのうちの一人が、その持分（所有権）を放棄してしまうということです。 一人が放棄すると、その持分は他の共有者にその有する持分に応じて帰属します。
原因は持分放棄ですが、税法上みなし贈与とされ、贈与税の課税対象になりますので、ご注意下さい。
事業譲渡
事業譲渡の一部に不動産が含まれている場合、事業譲渡を原因として所有権移転登記することが可能です。事業譲渡の場合、会社法の定めにより株主総会の決議を要する場合がありますので、ご注意ください。
退職慰労金給付
退職慰労金は職務執行の対価とされ、退職金を金銭でなく不動産で給付することは、会社法第361条第1項第6号の「報酬等のうち金銭でないもの」に該当すると解されています。
退職慰労金の贈呈は、定款にその定めがないときは、株主総会の承認を要します。なお、当該株主総会で退職慰労金を金銭で支払うと決議したものの、金銭の代わりに不動産で給付する場合は、代物弁済という原因になります。
民法第６４６条第２項による移転
諸事情により不動産の名義人になれないような場合、委任者と受任者が委任契約を締結し、受任者に登記名義人になってもらい、委任事務が終了したときに、登記名義を受任者から委任者に移転するということです。
家族信託
信託とは、財産を持っている委託者が受託者に対し、その財産の全部又は一部の所有権を移して、受託者はその名義人として、受益者のために、信託目的に従って管理、運用、処分又はその他信託目的達成のために必要な行為を行います。家族が受託者となるものを家族信託と言います。
委託者と受託者が信託契約を締結し、信託財産に不動産がある場合は、委託者は不動産の所有権を受託者に移転する登記が必要になります。この登記には信託契約中から重要事項を抜粋して信託目録を作成し、所有権移転及び信託の登記申請に添付して行います。
担保（抵当権・根抵当権など）の設定
金融機関から事業用資金や住宅ローンを借り入れた場合、あるいは貸金や売掛金を担保するための抵当権設定登記申請を行います。担保物件の調査や抵当権（根抵当権）設定契約書の作成などもご相談下さい。
担保抹消
住宅ローンや事業用借入金を完済した場合、あるいは数十年前の古い抵当権（休眠担保）を抹消します。
その他
上記以外に、家を新築した場合(所有権保存)や住所移転又は婚姻等による住所氏名の変更（登記名義人住所氏名変更）、共有持分に誤りがあったとして共有持分を更正するなどの登記があります。
不動産登記全般について、お気軽にご相談下さい。
